股票如何看主力资金 “深”走访提质量第7期丨助推高质量发展 万科引领深市房企积极探索房地产发展新模式

发布日期：2024-08-08 13:30    点击次数：197

　　编者按：部署走访上市公司工作、推动上市公司高质量发展全国视频会议1月29日召开后，连日来，多地紧锣密鼓组织专班调研走访上市公司，调研内容普遍以推动解决上市公司发展中面临的具体困难和问题为导向，助推辖内上市公司高质量发展。为呈现深市优秀上市公司高质量发展的新景象，证券时报开设《“深”走访提质量》专栏，聚焦深市企业如何激发创新活力，有助于高水平科技自立自强、加快建设现代化产业体系，助力中国经济高质量发展。

投资者关注运价是否出现转折点，高盛认为运价正处于转折点附近，因为8月份供应增加可能略微超过需求增幅，但鉴于目前市场需求仍然稳定，因此预期7月至8月运价不会出现大幅下跌。业界反馈指整体集装箱运价可能已接近高位，加上对红海航运受阻问题可能得到解决的预期升温，高盛预测可能诱发市场进一步获利离场。

　　证券时报记者 吴少龙

　　进入深度调整期的房地产行业，如何加快构建发展新模式、政策与企业如何同向发力呢？

　　2月7日，深圳市中小企业服务局吕哲局长、深圳证监局陈剑副局长和深圳证券交易所李辉副总经理带队赴万科走访，传达国务院关于“部署走访上市公司工作、推动上市公司高质量发展全国视频会议”的精神，了解万科经营情况，倾听企业诉求，协调解决企业发展难题，要求有关部门加大对深圳优质上市公司支持力度，助力公司高质量发展。

　　作为行业引领者，万科企业股份有限公司是一家同时在深交所和香港联交所上市的公司，成立于1984年，经过近四十年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，目前位列第178位。

　　为上市公司高质量发展提供更多机制保障

　　无论在什么时期，万科都在对房地产行业的发展作出引领性的判断。

　　万科始终坚持为普通人提供好产品、好服务，通过自身努力，为满足人民对美好生活的各方面需求，做出力所能及的贡献。目前，公司所搭建的业务体系已初具规模：在住房领域，公司始终坚持房住不炒，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，2023年1—12月，万科实现合同销售金额3761亿元，行业排名第二。在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务已延伸至商业、长租公寓、物流仓储、酒店与度假等领域，并在多个业务领域取得了领先地位，为更好地服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。

　　数据显示，上市32年以来，万科年营业收入复合增长率约25.7%，净利润复合增长率约24.4%。公司连续31年现金分红，平均分红率33.4%，累计分红1030.3亿元，是历年股权融资金额的2.81倍。深铁入股万科共耗资633.7亿元，累计获得现金股息分红达215.7亿元。2023年，万科在全国共纳税533.7亿元。

　　会上，万科提及，近期各层级政府密集出台各类有助于房地产市场的政策，呈现出多角度、多部门、更灵活、更积极的态势。比如，自《关于做好经营性物业贷款管理的通知》发布以来，部分房企经营贷环境有所改善。

　　公司还表示，去年三季度以来，深圳相关部门加大力度支持万科发展。面对复杂的国际形势和资本市场可能出现的非理性行为，深圳国资委和深圳地铁坚定支持的表态，对万科被做空的情况给予了正面的有力回击。接下来，万科将积极落实相关要求，积极销售，努力做好经营，继续努力探索房地产发展新模式。

　　深圳市中小企业服务局吕哲局长表示，深圳市已建立针对上市公司的“一对一”定点联系机制，未来将结合这一次国务院会议精神，进一步把联系机制做实做透，加大对优质上市公司支持力度，为上市公司高质量发展提供更多机制保障。

　　积极探索房地产发展新模式

　　当下，房地产业进入高质量发展的转型期，而房地产新模式的探索是一项系统工程，新旧模式的转换显然是一个漫长而痛苦的过程。

　　早在6年前就喊出“活下去”的万科，比同行更早地进入转型期。

　　值得注意的是，在行业转型的艰难时期，万科保持稳健，财务状况良好，经营性现金流已连续14年为正，销售规模保持在头部阵营。

　　在2023年10月20日的万科媒体交流会上，万科开发业务负责人张海认为当前行业环境已发生较大变化，客户已成为最宝贵的资源。在张海看来，万科这些年的种种探索与实践，都是“推动变化，并成为变化”的过程。

　　郁亮持同样的观点，“没有成功的企业，只有时代的企业。”在他看来，每个企业都要适应时代的变化，做时代需要的事情，才可能做到成功。

　　郁亮认为，住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。目前客户对居住的需求越来越多，类型也越来越多样化，但针对新需求的市场供应是不充分的。

　　深市房企呈边际改善迹象

　　近一段时间，资本市场股债齐发力，房企融资环境持续改善。伴随支持房企合理融资需求的积极信号持续释放，房企的风险出清逐步转入新阶段，为后续复苏不断积聚动力。

　　以深市为例，股权融资方面，2023年2家深市房企完成再融资，1家公司获证监会同意注册批复。

　　行业融资趋势回暖。根据克尔瑞地产研究数据，2024年1月65家典型房企的融资总量为414.54亿元，环比增加25.5%，新增债券类融资成本3.33%，环比降低0.36个基点（pct），同比降低0.78个基点。

　　支持房企合理融资需求的积极信号不断释放，上市房企基本面持续改善。

　　披露业绩预告的深市上市房企中，15家公司预计盈利，预计累计实现净利润最高合计45.83亿元，其中5家公司预计实现盈利增长，津滨发展预计盈利5亿元至5.5亿元，同比增长超90%，沙河股份(000014)预计实现净利润4.6亿元至5.5亿元，同比增长超85%。

　　4家公司预计扭亏为盈，其中荣盛发展(002146)在“保交楼”政策支持下，公司业绩实现扭亏为盈，预计2023年度盈利4亿元至6亿元，同比增长约102%，*ST新联因公司2023年完成破产重整，公司业绩实现扭亏为盈，预计2023年度盈利3亿元至4.5亿元，同比增长约109%。

　　此外，9家公司预计亏损大幅收窄，其中金科股份(000656)预计减亏136亿元以上，中南建设(000961)预计减亏42亿元以上，华侨城A预计减亏37亿元以上。

　　华泰证券(601688)表示，1月以来，随着监管层对房地产支持力度的强化，地方政府也纷纷积极配合，加大需求端政策支持力度，并推进监管层扶持政策落地，期待政策能够推动行业信心修复，为板块提供估值修复空间。继续看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企。

　　平安证券表示，近期地产政策密集出台，除一线城市相继优化限购外，全国首批城中村改造专项借款发放，房地产融资协调机制亦逐步推动落实。一方面融资端政策支持有利于缓解行业短期流动性压力，另一方面新一轮地方政策优化有望带来区域楼市量价企稳。

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